Impuesto de alcabala 2026: tasa, cálculo y quién paga

El impuesto de alcabala es un tributo municipal que paga el comprador de un inmueble. Equivale al 3% del valor de transferencia o del autovalúo ajustado, el que sea mayor, descontando las primeras 10 UIT (S/ 55,000 en 2026). Se paga al contado y, en la provincia de Lima, ante el SAT de Lima, hasta el último día hábil del mes siguiente a la compra.

Contenido

1. ¿Qué es el impuesto de alcabala?
2. ¿Quién paga la alcabala: comprador o vendedor?
3. ¿Cuánto se paga de alcabala? Tasa y tramo inafecto
4. Cómo calcular la alcabala paso a paso, con ejemplo
5. ¿Cuándo no se paga alcabala? Primera venta y otros casos
6. ¿Dónde y cuándo se paga?
7. Preguntas frecuentes
8. La alcabala en tu presupuesto de compra

¿Qué es el impuesto de alcabala?

El impuesto de alcabala es un tributo municipal que grava toda transferencia de propiedad de inmuebles urbanos o rústicos en el Perú, sea a título oneroso o gratuito: compraventa, permuta, donación o venta con reserva de dominio, entre otras modalidades. Está regulado en los artículos 21 al 29 de la Ley de Tributación Municipal.

La alcabala es de «realización inmediata»: nace una sola vez, en el momento en que se transfiere la propiedad, a diferencia del impuesto predial, que se paga todos los años. La norma que la regula es el Texto Único Ordenado de la Ley de Tributación Municipal, aprobado por el Decreto Supremo N.° 156-2004-EF.

En la provincia de Lima, la acreedora de la alcabala es la Municipalidad Metropolitana de Lima, que la cobra a través del SAT de Lima y transfiere la mitad de lo recaudado a la municipalidad distrital donde está el inmueble y la otra mitad a su fondo de inversión (artículo 29 de esa ley). Además, el artículo 7 obliga a notarios y registradores públicos a exigir que se acredite el pago de la alcabala para formalizar o inscribir la transferencia, por lo que el impuesto forma parte del cierre de cualquier compraventa.

¿Quién paga la alcabala: comprador o vendedor?

La alcabala la paga siempre el comprador o adquirente del inmueble. El artículo 25 de la Ley de Tributación Municipal establece que el impuesto es de cargo exclusivo del comprador, sin admitir pacto en contrario. Por eso, una cláusula del contrato que traslade la alcabala al vendedor no cambia quién es el obligado frente a la municipalidad.

El artículo 23 de la misma ley define al comprador como el sujeto pasivo del impuesto, en calidad de contribuyente. La regla no distingue nacionalidad: un extranjero que compra un departamento en Lima paga la alcabala en las mismas condiciones que un comprador peruano. Si es tu caso, revisa también qué debe saber un extranjero antes de comprar propiedad en el Perú.

El vendedor no paga alcabala, aunque la venta puede generarle obligaciones tributarias propias. Esas obligaciones conviene revisarlas con un contador antes de firmar.

¿Cuánto se paga de alcabala? Tasa y tramo inafecto

La alcabala tiene una tasa única de 3%, igual en todos los distritos del Perú. Ese 3% no se aplica sobre todo el valor del inmueble: las primeras 10 UIT están inafectas. Con la UIT de 2026 fijada en S/ 5,500, el tramo inafecto es de S/ 55,000, y solo el exceso sobre ese monto paga el impuesto.

El valor de la UIT para 2026 lo fijó el Ministerio de Economía y Finanzas en S/ 5,500 mediante el Decreto Supremo N.° 301-2025-EF, publicado en el diario oficial El Peruano. Ese valor rige del 1 de enero al 31 de diciembre de 2026.

La base imponible de la alcabala es el valor de transferencia, que no puede ser menor al autovalúo del inmueble del año en que se produce la venta, ajustado por el Índice de Precios al por Mayor (IPM) de Lima Metropolitana que publica el INEI (artículo 24 de la Ley de Tributación Municipal). En la práctica, la municipalidad toma el mayor de esos dos valores.

Como las 10 UIT inafectas pesan menos a medida que sube el precio, la tasa efectiva de la alcabala se acerca al 3% en los inmuebles de mayor valor. La siguiente tabla muestra cuánto se paga en una compraventa de segunda venta, con la UIT de 2026:

Cálculo propio de BECA Inmobiliaria con la tasa del artículo 25 de la Ley de Tributación Municipal y la UIT 2026 (D.S. N.° 301-2025-EF). Valores referenciales, válidos para transferencias realizadas en 2026.

Cómo calcular la alcabala paso a paso, con ejemplo

Para calcular la alcabala se compara el precio de venta con el autovalúo ajustado del inmueble, se toma el mayor, se le restan 10 UIT (S/ 55,000 en 2026) y al resultado se le aplica 3%. La fórmula de la alcabala es: alcabala = (base imponible − 10 UIT) × 3%.

Estos son los pasos para calcular la alcabala de una compraventa:

1. Identifica el valor de transferencia. Es el precio que figura en el contrato de compraventa, en soles.
2. Obtén el autovalúo del inmueble del año de la venta. Figura en la declaración jurada del impuesto predial (hojas HR y PU) que emite la municipalidad. Ese valor se ajusta por el IPM cuando la venta ocurre desde el 1 de febrero.
3. Elige la base imponible. La base es el mayor valor entre el precio de venta y el autovalúo ajustado.
4. Resta el tramo inafecto. A la base imponible se le descuentan 10 UIT: S/ 55,000 en 2026.
5. Aplica la tasa de 3%. El resultado es el monto de alcabala que debe pagar el comprador.

Ejemplo de cálculo de alcabala. Una persona compra en 2026 un departamento usado en S/ 800,000. El autovalúo ajustado del inmueble es de S/ 520,000 (valor supuesto para el ejemplo).

1. Valor de transferencia: S/ 800,000.
2. Autovalúo ajustado: S/ 520,000.
3. Base imponible (el mayor): S/ 800,000.
4. Base menos 10 UIT: S/ 800,000 − S/ 55,000 = S/ 745,000.
5. Alcabala: S/ 745,000 × 3% = S/ 22,350.

Si el inmueble vale S/ 55,000 o menos, el monto gravado es cero y no se paga alcabala. El cálculo cambia en la primera venta de un departamento nuevo, que se explica en la sección siguiente.

¿Cuándo no se paga alcabala? Primera venta y otros casos

No se paga alcabala en la primera venta de un inmueble que hace una empresa constructora, salvo por la parte que corresponde al valor del terreno. Tampoco pagan las transferencias por herencia, los anticipos de legítima, la división de herencias o gananciales y las compras que hacen entidades como el Estado, universidades o entidades religiosas.

Primera venta de un departamento nuevo. El artículo 22 de la Ley de Tributación Municipal establece que la primera venta de inmuebles que realizan las empresas constructoras no está afecta a la alcabala, salvo en la parte del valor del terreno. En un departamento nuevo comprado directamente a la promotora, la alcabala se calcula sobre la porción del terreno y no sobre el precio total.

Ejemplo ilustrativo: en un departamento nuevo de S/ 1,200,000 cuya porción de terreno fuera de S/ 350,000 (valor supuesto), la alcabala sería (S/ 350,000 − S/ 55,000) × 3% = S/ 8,850. El mismo departamento en una segunda venta pagaría S/ 34,350, como muestra la tabla anterior.

En BECA Inmobiliaria, promotora fundada en 2018 que entregó siete proyectos en Lima entre 2020 y 2025 (Granada, Polanco, Wagner, Vita Verde, Mandala, Velvet y Eighth Avenue), quien compra un departamento en un proyecto activo, como Anora y Mansart en San Isidro, Ancora en Miraflores o ARCUS en Jesús María, adquiere un inmueble nuevo directamente a la promotora.

Antes de firmar con cualquier promotora, vale la pena revisar las señales de confianza de una inmobiliaria, porque la inafectación depende de que el vendedor sea efectivamente la empresa que construyó el inmueble.

«La alcabala se calcula sobre el mayor valor entre el precio y el autovalúo, se paga al contado y le corresponde al comprador: conviene sumarla al presupuesto antes de separar el departamento.»

Otras transferencias inafectas de alcabala. El artículo 27 de la Ley de Tributación Municipal declara inafectas estas transferencias:

• Los anticipos de legítima.
• Las que se producen por causa de muerte (herencias).
• La resolución del contrato de transferencia antes de la cancelación del precio.
• Las transferencias de aeronaves y naves.
• Las de derechos sobre inmuebles que no conllevan la transmisión de propiedad.
• La división y partición de la masa hereditaria, de gananciales o de condóminos originarios.
• Las de alícuotas entre herederos o condóminos originarios.

El artículo 28 añade que no pagan alcabala las adquisiciones que hacen el Gobierno Central, las regiones y las municipalidades; los gobiernos extranjeros y organismos internacionales; las entidades religiosas; el Cuerpo General de Bomberos Voluntarios del Perú; y las universidades y centros educativos, conforme a la Constitución.

¿Dónde y cuándo se paga?

En la provincia de Lima, la alcabala se paga en el SAT de Lima, el organismo de la Municipalidad Metropolitana que la recauda, aunque el inmueble esté en San Isidro, Miraflores o cualquier otro distrito de la provincia. El plazo vence el último día hábil del mes calendario siguiente a la fecha de la transferencia, y el pago es al contado, aunque el precio del departamento se haya financiado con un crédito hipotecario.

Dónde se paga la alcabala. En la provincia de Lima, la alcabala se liquida en la Agencia Virtual del SAT de Lima, con la minuta y las hojas HR y PU del inmueble, y se paga en sus agencias, en los bancos autorizados o en las notarías afiliadas. Un pago hecho en la municipalidad del distrito no cancela la deuda. Fuera de la provincia de Lima, la alcabala se paga en la municipalidad donde está el inmueble.

Cuándo se paga la alcabala. El artículo 26 de la Ley de Tributación Municipal fija el plazo hasta el último día hábil del mes calendario siguiente a la transferencia. Por ejemplo, en una compraventa realizada el 15 de octubre de 2026, el plazo para pagar la alcabala vence el lunes 30 de noviembre de 2026.

Cómo se paga la alcabala. El mismo artículo 26 dispone que la alcabala se paga al contado, sin importar cómo se acordó pagar el precio del inmueble. La alcabala no se fracciona en cuotas como el impuesto predial.

Por qué el pago es indispensable. Sin el comprobante de pago de la alcabala, el notario no puede elevar la compraventa a escritura pública ni Sunarp inscribirla, por mandato del artículo 7 de la Ley de Tributación Municipal. La alcabala es solo uno de los gastos de cierre: los costos notariales y registrales se detallan en la checklist de la minuta de compraventa.

Preguntas frecuentes

¿Se paga alcabala si compro con crédito hipotecario?

Sí. La alcabala se paga al contado aunque el departamento se compre con crédito hipotecario, porque la Ley de Tributación Municipal establece que la forma de pago del precio acordada entre las partes no cambia la forma de pago del impuesto. Conviene tener ese monto disponible con recursos propios, aparte de la cuota inicial.

¿Un extranjero paga alcabala al comprar en el Perú?

Sí. La Ley de Tributación Municipal no distingue por nacionalidad: el obligado es el comprador o adquirente del inmueble, sea peruano o extranjero. La tasa, el tramo inafecto de 10 UIT y el plazo de pago son los mismos para ambos.

¿Se paga alcabala por una herencia o un anticipo de legítima?

No. Las transferencias por causa de muerte y los anticipos de legítima están inafectos de alcabala por el artículo 27 de la Ley de Tributación Municipal. Tampoco pagan la división y partición de la masa hereditaria ni la transferencia de alícuotas entre herederos.

¿Qué pasa si no pago la alcabala dentro del plazo?

Si la alcabala no se paga dentro del plazo, la deuda genera intereses moratorios. Además, la ley obliga a notarios y registradores a exigir el comprobante de pago del impuesto, así que sin él la compraventa no se puede elevar a escritura pública ni inscribir en Sunarp.

¿La alcabala es lo mismo que el impuesto predial?

No. La alcabala se paga una sola vez, cuando se transfiere la propiedad, y la paga el comprador. El impuesto predial es anual, grava el valor del inmueble y lo paga quien es propietario al 1 de enero de cada año. En la provincia de Lima, la alcabala se paga en el SAT de Lima y el predial, en la municipalidad del distrito.

La alcabala en tu presupuesto de compra

La alcabala es un costo que el comprador debe tener listo al contado y dentro de un plazo corto: 3% sobre el valor que excede 10 UIT, o solo sobre el valor del terreno si se trata de la primera venta de un departamento nuevo. Calcularla antes de separar un departamento evita sorpresas en el cierre y ayuda a comparar mejor entre un inmueble nuevo y uno de segunda venta.

Si buscas un departamento nuevo en Lima, conoce los proyectos inmobiliarios de BECA en San Isidro, Miraflores y Jesús María y consulta con el equipo comercial los costos de cierre de cada unidad.

Este artículo es informativo y no reemplaza la asesoría de un abogado o contador. Cifras vigentes para transferencias realizadas en 2026, con la UIT de S/ 5,500.

Fuentes

• Ministerio de Economía y Finanzas, Texto Único Ordenado de la Ley de Tributación Municipal (D.S. N.° 156-2004-EF)
• El Peruano, MEF establece en S/ 5,500 la Unidad Impositiva Tributaria para 2026
• SAT de Lima, Información del Impuesto de Alcabala