Guía de Trámites para Extranjeros que Quieren Comprar Departamento en Perú

01¿Puede un extranjero comprar departamento en Perú?

Sí. Perú es uno de los países de la región más abiertos a la inversión inmobiliaria extranjera: no se exige residencia permanente, años de permanencia en el país ni constituir una empresa para adquirir una vivienda. Un extranjero puede comprar un departamento, casa o terreno urbano con derechos muy similares a los de un ciudadano peruano, e incluso puede adquirir más de una propiedad si cumple con los requisitos migratorios y financieros del proceso.

02La única restricción real: la zona de frontera

La ley peruana sí establece un límite geográfico claro: dentro de los 50 km medidos desde la línea de frontera, ningún extranjero puede adquirir ni poseer tierras, minas, bosques ni aguas, salvo excepciones específicas. Fuera de esa franja —que no afecta a Lima ni a la mayoría de las ciudades donde se concentra la oferta inmobiliaria— no existen restricciones adicionales por nacionalidad.

03El paso notarial y registral que nadie puede saltarse

Toda compraventa de un inmueble por un monto superior a 1 UIT (S/ 5,350 en 2026) debe formalizarse ante notario público peruano e inscribirse en la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos (SUNARP). Sin esa inscripción, la propiedad no es oponible frente a terceros, lo que en la práctica significa que tu derecho sobre el inmueble queda débil frente a cualquier disputa futura. El notario, además, verificará la identidad del comprador y su situación migratoria antes de autorizar la escritura.

04¿Qué pasa si no puedes viajar a firmar?

Si vives fuera de Perú y no puedes desplazarte para la firma, existe una alternativa legal: el poder consular. Se otorga ante el cónsul peruano en tu país de residencia, quien actúa como notario en jurisdicción extranjera, y tiene la misma fuerza legal que un poder notarial firmado en Perú. Este poder permite que una persona de tu confianza, domiciliada en Lima, firme la minuta y la escritura pública en tu nombre. Después de otorgado, el poder debe inscribirse en el Registro de Mandatos y Poderes de SUNARP para que tu apoderado pueda actuar formalmente.

05Impuestos y costos que debes calcular

El principal tributo al comprar una vivienda en Perú es el Impuesto de Alcabala, que paga el comprador al momento de la transferencia. La tasa es del 3%, pero no se aplica sobre el valor total del inmueble: se descuentan primero las primeras 10 UIT (en 2026, la UIT es de S/ 5,500, por lo que los primeros S/ 55,000 quedan exonerados). A esto se suman los gastos notariales y registrales, que conviene calcular antes de fijar un presupuesto final, ya que un departamento “económico” con altos gastos asociados puede terminar siendo menos conveniente de lo que parece a primera vista.

Una vez inscrita la propiedad, corresponde además realizar el Alta Municipal, un trámite ante la municipalidad correspondiente para actualizar el impuesto predial y los arbitrios a nombre del nuevo propietario.

06Documentos que suelen solicitar los notarios y bancos

Aunque cada operación puede variar, es común que se solicite:

• Pasaporte vigente y documento de identidad del país de origen.
• Declaración jurada de pago de impuestos de los últimos dos años en el país de residencia (si se financia con crédito).
• Cartas de referencias bancarias del exterior.
• Reporte crediticio actualizado, en caso de solicitar financiamiento.
• Poder consular inscrito, si la firma se realiza mediante apoderado.

Contar con asesoría legal local desde el inicio del proceso ayuda a evitar contratiempos, especialmente en la verificación del origen de fondos, un punto que los bancos peruanos revisan con atención por temas de compliance

“La firma ante notario no es un trámite más: es lo que convierte una compra en una propiedad legalmente protegida.”

Preguntas frecuentes

¿Necesito residencia en Perú para comprar un departamento?
No. Puedes comprar con una visa de turista o de negocios; la residencia no es un requisito para adquirir propiedad.

¿Puedo comprar sin viajar a Perú?
Sí, mediante un poder consular otorgado ante el cónsul peruano en tu país de residencia.

¿Qué impuesto pago al comprar y cuánto es?
El Impuesto de Alcabala, de 3% sobre el valor de venta, descontando las primeras 10 UIT del cálculo.

¿Puedo comprar más de un departamento como extranjero?
Sí, siempre que cumplas con los requisitos legales, migratorios y financieros de cada operación.

¿Hay alguna zona donde un extranjero no pueda comprar?
Sí, dentro de los 50 km desde la línea de frontera existen restricciones para la adquisición de tierras por parte de extranjeros.

Conclusión

Comprar un departamento en Perú como extranjero es un proceso accesible y bien definido legalmente, siempre que se respeten los pasos notariales, registrales y tributarios correctos. Contar con asesoría adecuada desde el inicio marca la diferencia entre una compra segura y un proceso con contratiempos evitables.

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Fuentes

• Wise — guía para comprar casa en Perú siendo extranjero
• Penthouse.pe — poder consular y trámites por nacionalidad
• NVC Abogados — guía legal para extranjeros que compran propiedad en Perú