Distritos más caros y más demandados de Lima en 2026
Mercado inmobiliario · Distritos de Lima10 min de lectura
por César Ponte
Actualizado el
Al cierre de 2025, los distritos más caros de Lima para comprar departamento fueron Barranco, Miraflores y San Isidro, con medianas de US$ 2,463, US$ 2,400 y US$ 2,273 por m² en la serie oficial del Banco Central de Reserva del Perú (BCRP). Les siguen Jesús María y San Borja. Son también los distritos con los alquileres más altos, la señal más clara de demanda.
Contenido
- ¿Cuáles son los distritos más caros de Lima?
- ¿Cuánto cuesta un departamento en los distritos más caros?
- ¿Qué distritos de Lima tienen más demanda?
- ¿Dónde subió más el precio del m² en el último año?
- ¿Qué distritos dan mejor rentabilidad por alquiler?
- ¿Por qué el precio por m² no lo es todo?
- Preguntas frecuentes
- Dónde están los proyectos de BECA en los distritos más demandados
¿Cuáles son los distritos más caros de Lima?
Los distritos más caros de Lima por precio del metro cuadrado son Barranco (US$ 2,463), Miraflores (US$ 2,400), San Isidro (US$ 2,273), Jesús María (US$ 2,086) y San Borja (US$ 2,000), con datos al cuarto trimestre de 2025. El promedio de los 12 distritos que sigue el BCRP fue de US$ 2,009 por m².
Desde 1998, el BCRP sigue el mercado inmobiliario de Lima con los precios de venta y alquiler de departamentos en 12 distritos. Seis forman el sector de ingresos altos (Barranco, La Molina, Miraflores, San Borja, San Isidro y Surco) y seis el de ingresos medios (Jesús María, Lince, Magdalena, Pueblo Libre, San Miguel y Surquillo). Este es el ranking completo:
| # | Distrito | Precio de venta (US$/m²) | Sector |
|---|---|---|---|
| 1 | Barranco | 2,463 | Ingresos altos |
| 2 | Miraflores | 2,400 | Ingresos altos |
| 3 | San Isidro | 2,273 | Ingresos altos |
| 4 | Jesús María | 2,086 | Ingresos medios |
| 5 | San Borja | 2,000 | Ingresos altos |
| 6 | Lince | 1,970 | Ingresos medios |
| 7 | Magdalena del Mar | 1,880 | Ingresos medios |
| 8 | Santiago de Surco | 1,873 | Ingresos altos |
| 9 | Surquillo | 1,849 | Ingresos medios |
| 10 | Pueblo Libre | 1,717 | Ingresos medios |
| 11 | San Miguel | 1,697 | Ingresos medios |
| 12 | La Molina | 1,392 | Ingresos altos |
Mediana del precio de venta de departamentos por m², en dólares corrientes, cuarto trimestre de 2025. Fuente: BCRP, Indicadores del mercado inmobiliario (marzo de 2026).
Un dato llama la atención: Jesús María y Lince, del sector de ingresos medios, ya superan por metro cuadrado a Surco y La Molina, del sector de ingresos altos. En el primer trimestre de 2026, el promedio del panel subió a US$ 2,042 por m² y La Molina se mantuvo como el distrito más barato, con US$ 1,510.
¿Cuánto cuesta un departamento en los distritos más caros?
Un departamento de 70 m² costaría alrededor de US$ 172,410 en Barranco, US$ 168,000 en Miraflores y US$ 159,110 en San Isidro, al precio mediano del metro cuadrado de fines de 2025. En Jesús María, el mismo departamento rondaría los US$ 146,020, y en Magdalena del Mar, US$ 131,600.
| Distrito | US$/m² | Departamento de 70 m² (aprox.) |
|---|---|---|
| Barranco | 2,463 | US$ 172,410 |
| Miraflores | 2,400 | US$ 168,000 |
| San Isidro | 2,273 | US$ 159,110 |
| Jesús María | 2,086 | US$ 146,020 |
| San Borja | 2,000 | US$ 140,000 |
| Magdalena del Mar | 1,880 | US$ 131,600 |
Cálculo propio de BECA Inmobiliaria: precio mediano del m² del BCRP (IV trimestre de 2025) multiplicado por 70 m². Valores referenciales; el precio real depende de la ubicación, el piso, la antigüedad, el estacionamiento y los acabados.
El BCRP también estima el precio de un departamento típico de 85 m² en soles. Con esa medida, San Isidro encabeza el ranking con S/ 907,882 al cuarto trimestre de 2025, seguido de Miraflores (S/ 796,048) y San Borja (S/ 676,912). La diferencia con el ranking por metro cuadrado se debe a que en San Isidro los departamentos comparables son más grandes y mejor ubicados.
Al presupuesto de compra hay que sumarle los gastos de cierre, como el impuesto de alcabala y cómo calcularlo.
¿Qué distritos de Lima tienen más demanda?
Los distritos más demandados de Lima son Barranco, San Isidro y Miraflores, que tienen los alquileres más altos por metro cuadrado: US$ 161, US$ 143 y US$ 137 por m² al año al cierre de 2025. Les siguen Lince (US$ 132), Surquillo (US$ 128) y Jesús María (US$ 125), distritos con buena conexión y precios de compra más bajos.
El precio del alquiler es una buena señal de demanda: refleja cuánto está dispuesta a pagar la gente por vivir en un distrito, sin depender del crédito hipotecario. En el cuarto trimestre de 2025, el alquiler promedio de los 12 distritos subió de US$ 115 a US$ 121 por m² al año, y Pueblo Libre y Barranco tuvieron los mayores aumentos.
| Distrito | Alquiler anual (US$/m²) |
|---|---|
| Barranco | 161 |
| San Isidro | 143 |
| Miraflores | 137 |
| Lince | 132 |
| Surquillo | 128 |
| Jesús María | 125 |
| Magdalena del Mar | 116 |
| Pueblo Libre | 115 |
Alquiler anual por m², en dólares, cuarto trimestre de 2025. Fuente: BCRP.
«En Lima, los distritos más caros son también los más buscados para alquilar: el precio sigue a la demanda.»
¿Dónde subió más el precio del m² en el último año?
Entre el cuarto trimestre de 2024 y el de 2025, el precio del metro cuadrado en dólares subió más en Jesús María (17.3%), San Miguel (16.1%) y Barranco (12.5%). San Isidro, en cambio, apenas subió 2.1% y La Molina fue el único distrito que bajó, con una caída de 10.3%.
| Distrito | IV trim. 2024 (US$/m²) | IV trim. 2025 (US$/m²) | Variación |
|---|---|---|---|
| Jesús María | 1,778 | 2,086 | +17.3% |
| San Miguel | 1,462 | 1,697 | +16.1% |
| Barranco | 2,189 | 2,463 | +12.5% |
| Santiago de Surco | 1,680 | 1,873 | +11.5% |
| Lince | 1,783 | 1,970 | +10.5% |
| Magdalena del Mar | 1,711 | 1,880 | +9.9% |
| Miraflores | 2,222 | 2,400 | +8.0% |
| San Isidro | 2,226 | 2,273 | +2.1% |
| La Molina | 1,552 | 1,392 | −10.3% |
Variación calculada por BECA Inmobiliaria con la serie del BCRP.
Hay que leer estas alzas con cuidado: buena parte se explica por el tipo de cambio. Medido en soles constantes, el promedio de los 12 distritos bajó 2.5% en el mismo periodo, mientras que en dólares corrientes subió 9.7%. Es decir, el sol se fortaleció y los precios en dólares se inflaron.
¿Qué distritos dan mejor rentabilidad por alquiler?
Los distritos con mejor rentabilidad por alquiler son Surquillo, Pueblo Libre y Lince, donde un departamento se paga con 14.4, 14.9 y 15 años de alquiler. Eso equivale a una rentabilidad bruta cercana al 6.7% al 6.9% anual. Barranco y San Isidro, pese a ser más caros, también rinden bien por sus alquileres altos.
El BCRP mide la rentabilidad con el PER (price to earnings ratio): cuántos años de alquiler hacen falta para recuperar el precio de compra. A menor PER, mayor rentabilidad. Al cierre de 2025, el promedio de los 12 distritos fue de 16.3 años, menos que los 16.5 años del trimestre anterior.
| Distrito | PER (años) | Rentabilidad bruta aprox. |
|---|---|---|
| Surquillo | 14.4 | 6.9% |
| Pueblo Libre | 14.9 | 6.7% |
| Lince | 15.0 | 6.7% |
| Barranco | 15.3 | 6.5% |
| San Isidro | 15.9 | 6.3% |
| Magdalena del Mar | 16.2 | 6.2% |
| Jesús María | 16.7 | 6.0% |
| Miraflores | 17.5 | 5.7% |
PER del BCRP al cuarto trimestre de 2025. La rentabilidad bruta (100 ÷ PER) es un cálculo propio de BECA Inmobiliaria, antes de impuestos, mantenimiento y periodos sin inquilino.
Si estás comparando distritos para invertir, revisa también la comparación entre Miraflores y San Isidro para invertir.
¿Por qué el precio por m² no lo es todo?
El precio por metro cuadrado sirve para comparar distritos, pero no cuenta toda la historia. Las cifras del BCRP son precios ofertados, no de cierre, y dentro de un mismo distrito hay grandes diferencias entre zonas. Además, un distrito barato puede salir caro si queda lejos del trabajo o del colegio.
Antes de decidir por precio, conviene revisar estos puntos:
- Precio ofertado no es precio final. Los datos del BCRP se recogen de avisos de venta, así que el precio negociado suele ser menor.
- Las diferencias dentro del distrito. San Isidro, Barranco y Lince son los distritos con mayor dispersión de precios: una cuadra puede cambiarlo todo.
- El tipo de cambio. Si comparas en dólares, parte de la subida o la bajada viene del tipo de cambio y no del mercado.
- El costo de moverte. Un distrito con menor precio por m² puede implicar más gasto en pasajes, combustible y tiempo si queda lejos de tu rutina.
- La asequibilidad. Un trabajador formal de Lima necesita en promedio 12.4 años de ingreso para pagar un departamento de 85 m², el valor más bajo desde 2014.
Para conocer los distritos de Lima Moderna con más detalle, lee los 5 mejores distritos para vivir en Lima Moderna, y si buscas una opción con precios por debajo de los más caros, revisa lo que debes saber antes de vivir en Magdalena del Mar.
Preguntas frecuentes
¿Cuál es el distrito más caro de Lima para comprar departamento?
Barranco es el distrito más caro de Lima para comprar departamento por precio del metro cuadrado, con una mediana de US$ 2,463 por m² en los precios de venta ofertados al cuarto trimestre de 2025. Le siguen Miraflores, con US$ 2,400, y San Isidro, con US$ 2,273.
¿Cuánto cuesta el metro cuadrado en San Isidro y Miraflores?
Al cuarto trimestre de 2025, la mediana del precio de venta de departamentos fue de US$ 2,400 por m² en Miraflores y de US$ 2,273 por m² en San Isidro. Un departamento de 70 m² costaría alrededor de US$ 168,000 en Miraflores y US$ 159,110 en San Isidro, a esos valores.
¿Qué distrito de Lima subió más de precio en el último año?
Jesús María fue el distrito donde más subió el precio del metro cuadrado en dólares: pasó de US$ 1,778 a US$ 2,086 por m² entre el cuarto trimestre de 2024 y el de 2025, un alza de 17.3%. Le siguieron San Miguel, con 16.1%, y Barranco, con 12.5%.
¿Cuál es el distrito más barato de Lima Top y Lima Moderna?
La Molina es el distrito más barato del panel de 12 distritos que sigue el BCRP. Registró US$ 1,392 por m² al cuarto trimestre de 2025 y US$ 1,510 por m² en el primer trimestre de 2026, por debajo del resto de distritos de ingresos altos y medios.
¿Qué distritos de Lima tienen más demanda de alquiler?
Barranco, San Isidro y Miraflores tienen los alquileres más altos por metro cuadrado de Lima, con US$ 161, US$ 143 y US$ 137 por m² al año al cuarto trimestre de 2025. Les siguen Lince, con US$ 132, y Surquillo, con US$ 128.
Dónde están los proyectos de BECA en los distritos más demandados
Los distritos más caros de Lima lo son por algo: concentran la demanda, los alquileres más altos y los servicios. BECA Inmobiliaria desarrolla sus proyectos boutique en cuatro de los distritos del ranking: San Isidro, Miraflores, Jesús María y Magdalena del Mar, dos del sector de ingresos altos y dos del sector de ingresos medios.
Hoy BECA tiene seis proyectos en venta en esos distritos: Anora y Mansart en San Isidro, Áncora en Miraflores, Arcus y Bellagio en Jesús María, y Landart en Magdalena del Mar. Desde 2018 ha entregado siete proyectos en Lima.
Si buscas departamento en uno de los distritos más demandados de Lima, conoce los proyectos inmobiliarios de BECA y agenda una visita con el equipo comercial.
Cifras del BCRP al cuarto trimestre de 2025 (informe de marzo de 2026), con referencia al primer trimestre de 2026 donde se indica. Los precios del BCRP son precios ofertados y no reemplazan una tasación.
Fuentes
- Banco Central de Reserva del Perú (BCRP), Indicadores del mercado inmobiliario del IV trimestre de 2025 (Notas de Estudios N.° 16-2026)
- Gestión, con datos del BCRP al primer trimestre de 2026
- Infobae, con datos del BCRP